よく耳にする『不動産投資』の仕組みや始め方とは？ 種類やリスク（デメリット）などもわかりやすく解説
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皆さんは『不動産投資』という言葉をお聞きになったことはあるでしょうか。
不動産投資とは、自分が持つ土地・建物（不動産）を賃貸して利益を上げる投資方法のことです。
国土交通省の『個人投資家への不動産投資に関するアンケート（2019年）』によれば、回答者約2万人のうち約2,500名が不動産投資の経験者であるとのこと。
「10人に1人か2人が不動産投資を経験している」と考えると意外と多く感じますよね。
こんな投資方法の代表格とも言える不動産投資。
「メジャーな投資なら良いものなのだろう」と感じるかもしれませんが、やはりリスクも存在します。
そして、この投資をした人のうち、実に90%の人が失敗しているとまで言われているのです。
では、具体的にどのようなリスクがあるのか――。
この記事では、不動産投資の基礎から、『儲かる仕組み』『抱えるリスク（デメリット）』までをご紹介していきます。
1. 不動産とは？知っておきたい融資やローンの知識
不動産とは、土地や建物のことです。法的には『土地および、土地に付随する定着物』という定義になります。
一方、不動産の逆は『動産』といい、基本的には、家財・現金など不動産以外のもの全てが該当します。
動かないものが不動産・動くものが動産、と理解するとわかりやすいですね。
そして、この不動産に投資するのが『不動産投資』です。
しかし、投資用の不動産をすでに所有している人は多くありません。
そのため、不動産投資を始める際は『どのような不動産を・いくらで入手するか』が出発地点になってきます。
ところが不動産投資は株式や債券よりも初期費用が高い投資方法です。
どれだけ小さな土地を投資として活用するとしても、株式のように1,000円からはじめることはできません。
一方でアパートならば複数の部屋の住人からの家賃収入のほか、例えば敷金や礼金などといった、家賃以外の利益となる金額を回収することが可能です。
部屋を貸した人数が多いほど、高額な初期費用を早期に回収できるだけでなく、すぐに利益も得られるようになるでしょう。
また初期費用が高いからと、不動産投資をあきらめることはありません。
一定の水準を満たし、信頼のある人物と銀行に認められることによって、『不動産融資（不動産ローン）』を借りることができるからです。
初期費用が高いデメリットも銀行からの融資でデメリットではなくなります。
しかしローンは銀行への借金であることを忘れてはいけません。
当然銀行の利子も課されますし、決められた期限までに返済しなければいけません。
ローンの種類には不動産投資だけでなく、一般的に家を購入する際に発生する『住宅ローン』もあります。
こちらは投資としてではなく、自分の家を購入するときに借りることができるものです。
不動産融資ならば投資の利益を返済にあてることができますが、住宅ローンは基本的に収入から返済することになります。
やり方やはじめ方がわからない人でも、融資があるのなら投資をはじめてみようと思うこともあるかもしれません。
実際にはじめる前に知識のひとつとして、不動産投資による利益を見ておきましょう。
2. 不動産投資で儲けられる仕組みは？
不動産投資で儲けられる仕組み（方法）2つをご紹介します。
(1) 所有不動産を貸し出し賃貸料を得る方法
自分が大家になり、入居者から家賃・地代を毎月払ってもらう（＝お金をもらう）方法です。
不動産投資の主流の方法であり、不動産投資と聞いて真っ先に思い浮かぶ方法なのではないでしょうか。
一例として、相続で得た空き地（駐車場）に賃貸用アパートを建てる場合を考えてみましょう。
具体的には、『建築費4,000万円・8戸・家賃月5万円』で木造アパートを建てたとしたら、いくらの利益が出るでしょうか。
単純計算では、毎月40万円（=5万円×8戸）の利益が出ることになります。
これが(1)の方法であり、この方法による収益を『インカムゲイン』と呼びます。
ただし、建築費に4,000万円かかっているため、しばらくの間はその費用の回収に充てることになります。
4,000万円を月40万円で割ると、全て回収するのに8.3年（100ヶ月）かかる計算になるので、
・8.3年までは建築費の回収に充てる
・8.3年以降は純粋な利益になる
ということになります。
つまり、8.3年以降は毎月お小遣いをもらえるようなものなのです。
この『長期・安定な収入が得られる点』が、この方法の一番のメリットとなります。
(2) 所有不動産を購入時よりも高値で売る方法
土地・建物を買い、その購入額以上で売ることで差益を得る方法です。
要するに、安く買って高く売るという商売の基本原則ですね。
例えば、土地を2,500万円で購入しアパートを4,000万円で建築したとします。
この場合、かかった費用は6,500万円です。
このアパートを数年後に7,000万円で売却したらどうなるでしょうか。
単純計算で500万円の差益を得られることになります。
これが(2)の方法であり、この方法による収益を『キャピタルゲイン』と呼びます。
不動産投資には上記2つの儲け方がありますが、(1)の方法をおすすめする方が多いです。
その理由は、長期・安定な収入が得られる点が不動産投資の強みだからです。
こういった儲かる仕組みを聞くと、なんとなく「不動産投資は安定した投資なのでは」と感じますよね。
しかし、投資である以上、リスクがあります。
それがゆえに「不動産投資は90%の人が失敗している」などと言われているのです。
では一体どのようなリスクがあるのでしょうか。次のセクションでご紹介しましょう。
3. 不動産投資の種類
不動産投資と聞くと、アパートやマンションなどが最初に思い浮かぶかもしれません。
しかし不動産とは土地や建物のことです。
住人がいる、いないに関係なく土地そのものに投資をするので、建物がないケースも存在します。
種類によっては費用や手順やはじめ方も変わってきます。
不動産投資の種類や特徴を押さえつつ、いまの自分の状況ではじめられる投資を見つけてみましょう。
■ マンション
よく耳にするアパートやマンションの投資は、区分か一棟かで準備すべき資金や利益が変わってきます。
『2. 不動産投資で儲けられる仕組みは？』の項目にて説明したインカムゲインが区分マンション投資に当てはまり、一棟マンション投資がキャピタルゲインになります。
区分マンション投資とは、マンションの一部屋へ投資することを指します。
一部屋だけを投資として使用するので、中古の部屋でも投資がはじめられる点がメリットです。
一方で一棟マンション投資は、新築のマンション一棟を購入してからはじめます。
区分に比べ初期費用が高額になりますが、部屋の数と住居者の数が多くなるので、区分よりも一度に多くの賃貸契約が可能です。
■ 戸建て
戸建ては一棟マンション投資に近い形態です。
最近では建設時から時間が長く経過している古い戸建てを、リフォームしてから賃貸にする方法を選択する人も多いです。
戸建ては区分マンション投資よりも初期費用が高く、リフォームをするならば手間も費用もかかります。
しかし同じ一棟の投資でも、マンションより費用を抑えてはじめられます。
都心から離れた場所は戸建てにかかる費用も少ないので、不動産融資をせずに一棟マンション投資と同じ投資がはじめられることはメリットと言えます。
また戸建てのほうが一部屋ごとに賃貸契約をするアパートやマンションよりも、一回の賃貸の料金を高く設定できるので、利回りが良い点も魅力です。
■ 駐車場や駐輪場
不動産投資のひとつとして、建物でない駐車場や駐輪場も挙げられます。
わかりやすい例として『月極駐車場』や『コインパーキング』があります。
月極駐車場や駐輪場は、利用者と一ヵ月単位で賃貸契約を結びます。
月極ならば使用回数ではなく期間での契約なので、コインパーキングより賃貸が安定していると言えるでしょう。
またマンションや戸建てのように建物である必要はないので、あらかじめ土地を所有していれば、初期費用ゼロで不動産投資をはじめることも可能です。
一方コインパーキングの場合、賃貸は利用された回数でしか支払われません。
しかし土地を駐車場運営会社に貸すことで、借りる個人ではなく運営会社から賃貸を得られます。
同時に看板の設置などの駐車場に関する手間も、運営会社へ任せられます。
4. 不動産投資のリスク（インカムゲイン）
『不動産投資で儲けられる仕組み』でご紹介した前者の方法（所有不動産を貸し出し賃貸料を得る方法）のリスクは次の通りです。
(1) 空室リスクと家賃低減リスク
まず『空室リスク』から。
これは言葉の通り、空室が存在することがリスクになるという意味です。
例えば、前セクションの木造アパート建築の例では「8.3年で建築費回収」と述べました。
しかし、これには前提があります――『8戸全てに入居者がいた場合』という前提です。
この前提が異なる場合、例えば5戸しか埋まっていなかった場合なら、毎月25万円（=5万円×5戸）しかもらえない計算になりますね。
結果、建築費を回収するまでにかかる期間も伸びてしまうわけです。
これが『空室リスク』になります。
そしてもうひとつが『家賃低減リスク』です。
皆さんは、もし賃貸物件を選ぶとしたら、どの要素を確認しますか。
賃貸物件には、家賃が安い・駅から近い・間取りが良いなど、様々な要素があります。
その中に、『築年数』という要素もあり、賃貸物件を探している人は間違いなくこの点も確認するでしょう。
しかし、建物も結局はモノ。年数が経つにつれ劣化します。
そして、劣化が進むと、一般的に入居率は下がっていきます。
大家からすると、入居者から家賃をもらいたいわけですから、入居率が下がるのは困りますよね。
よって、その対策として、家賃を引き下げざるを得なくなります。
つまりは、毎月得られる収入も下がることになるわけです。
これが『家賃低減リスク』になります。
(2) 各種経費による費用回収遅滞リスク
これまでの計算では考慮していませんでしたが、アパート経営には各種経費が発生します。
具体的には、次のような費用です。
・空室発生時の広告代
・一定期間ごとの修繕費（屋根、外壁、各部屋のエアコン、換気扇、ボイラーなど）
・清掃費
・退去時リフォーム代
・税金（固定資産税、都市計画税）
・管理会社委託料 など
よって、実際に手元に残る利益は家賃収入から各種経費を引いた額となります。
つまりは家賃収入がそのまま利益にはならないので、建築費などを回収する期間も伸びることになります。
例えば、先ほどの木造アパート建築の例では「約8.3年で建築費回収」と述べました。
しかし実際のところは、(1)と(2)のリスクがありますから、8.3年で回収するのはほぼ不可能だと考えられます。
この点も踏まえ、投資家は15~30年程度の長期を見据えて不動産投資を行うのが一般的です。
(3) 資金調達リスク
不動産を購入するには多額の資金が必要ですが、その資金調達の部分にリスクがあります。
例えば、建築費4,000万円を支払う場合、キャッシュで支払いできる人は少ないため、大半の人は銀行ローンを利用します。
しかし、この銀行ローンには審査があり、住宅ローンほど簡単ではありません。
また、審査に合格しても金利を支払う必要があります（金利も経費になります）。
加えて、変動金利で借り入れした場合は、金利が上昇するリスクもあります。
不動産投資にはこういったリスクもあるので、初心者が簡単に手を出せる投資だとは言い難いでしょう。
5. 不動産投資のリスク（キャピタルゲイン）
『不動産投資で儲けられる仕組み』でご紹介した後者の方法（所有不動産を購入時よりも高値で売る方法）のリスクは次の通りです。
(1) 流動性リスク
『不動産は簡単には売れないためすぐには現金化できない』というリスクがあります。
不動産は、上場株式マーケットなどと異なり、売買市場が準備されているわけではありません。
よって、売却の相手先を自分で探す必要があります。
一応、不動産会社に依頼する方法もありますが、取扱手数料（売却代金の最低3%）がかかります。
その上、条件が良い案件（場所が良い、比較的新しい、売却代金が安いなど）でなければなかなか売れません。
(2) 税金のリスク
個人が不動産を売った場合の利益は『譲渡所得』に分類され課税されます。
そして、この課税ですが、短期間での売却だと高い税率が課されるのです。
具体的には、以下の通りで、不動産の所有期間に応じて税率が変わります。
・所有期間5年以下: 39%（=所得税30%+住民税9%）
・所有期間5年超え: 20%（=所得税15%+住民税5%）
短期間（5年以内）に売却した場合、儲けた額の4割もが税金で持っていかれることがわかりますね。
しかし、なぜ短期売却だと税率が高いのでしょうか。
その答えは、バブル期に過熱した『不動産短期売買』にヒントがあります。
実は、日本では過去、不動産短期売買が過熱した時期があります。
結果、不動産の価格が異常に高騰してしまったのです。
その反省として、現在、不動産の短期売却には高い税率が課せられています。
6. 実物資産への投資でおすすめの商品は？
ここまでのセクションで、不動産投資とは何なのか・リスク（デメリット）をご紹介しました。
巷では、自己資産のリスク分散方法として、”実物”という強みを持つ不動産投資がよく挙げられます。
が、実際のところ、不動産投資は多額の資金が必要な上、投資額を回収するのに長い期間を要します。
そのことから、初心者が軽い気持ちで手を出すと痛い目を見る投資なのです。
しかし、今般の経済不安から、老後の資産などに向けて「少額でもいいから実物資産へ投資してリスクを分散したい！」と考える方も多いことでしょう。
そこでおすすめなのが『国内金貨投資』です。具体的には、次のような記念金貨への投資を指します。
・天皇陛下御在位60年記念10万円金貨（金20g）
・天皇陛下御即位記念10万円金貨（金30g）
これらは日本国の造幣局により発行された金貨であり、現在は金の価格をベースに取引されています。
ただし、金貨であると同時に日本の貨幣でもあるので、額面の金額（10万円）が日本国の法律で保証されているのです。
つまり、金の価格がどれだけ下落しても10万円の価値を失うことがないモノとなっています。
まとめると……。
「実物資産であり、少額から始められ、金としての価値＆額面価値（10万円）から資産を守るのに長けている」
――これが国内金貨投資でございます。
加えて、当サイト『金貨販売本舗』であれば、金貨を最短数日で購入＆売却できます。
この流動性の高さも不動産投資にはない強みでしょう。
国内金貨投資に関して、さらに詳しく知りたい方は『金貨投資とは』をご覧ください。
また、ご質問などがある方は、ぜひお問い合わせフォームまたはお電話でご相談ください。
